תקציר:
1.ועד בית – דבר החוק
2.ניהול ועד בית – מה זה אומר בפועל?
3.ראש ועד הבית – מי?
(4.8 / 5)ועד הבית, בין אם מתנהל באופן חלקי עד חובבני, ובין אם מתפקד ביעילות מופתית, איננו מהווה רק מחווה של רצון טוב מצד הדיירים, כי אם מעוגן בחוק הישראלי.
ועד בית – דבר החוק
סעיף 65 לחוק המקרקעין אומר כי בכל בית משותף בישראל חייבת להתקיים נציגות דיירים המנהלת את כלל ענייני הבניין הפרוצדוראליים. את הנציגות יש לבחור ולהפעיל בהתאם לתקנות הבית המשותף הקבועות בחוק. אלה קובעות, כי חוקי ועד הבית יתנהל בידי נציגות מטעם בעלי הדירות בבית המשותף, ובה ייקח חלק דייר אחד לכל הפחות. זאת ועוד, תקנות הבית המשותף קובעות כי חובת הוועד לדאוג לניהול ענייני המבנה באופן מסודר, כמו גם לתחזק את הרכוש המשותף ולהבטיח את תקינותו, וזאת, במטרה לשמר את ערך הדירות ואת מרקם יחסי השכנות התקין.
ועד הבית ייבחר באמצעות הצבעה של דיירי הבית המשותף. כאשר הבית המשותף הינו חדש, תיבחר נציגות זמנית בתמיכת 50% מכלל בעלי הדירות לכל הפחות. לאחר מכן, תתקיים אסיפת דיירים כללית במהלכה ייבחר ועד הבית הקבוע.
בהתאם לחוק, יש לקיים אסיפה כללית בפעם בשנה, או לעתים קרובות יותר, בהתאם לצרכים הדינמיים של דיירי הבית המשותף. מספר המשתתפים באסיפה הכללית השנתית אמור לעמוד על 50% מכלל הדיירים לכל הפחות, ובמהלך האסיפה השנתית יש לבחור בכל שנה ועד בית חדש. על ועד הבית לכלול בין דייר אחד לחמישה, בהתאם למספר הדירות בבית המשותף, ובמידה ובוועד יותר מדייר אחד, ייבחר אחד מחברי הוועד לגזבר קופת ועד הבית.
במידה ואופן ניהולו של הוועד אינו משביע את שביעות רצון הדיירים, ביכולתם לכנס אסיפה כללית ולהחליף את הרכב ועד הבית, ברוב רגיל. החלטות מהותיות כמו תוספת מעלית או כניסה להליך התחדשות עירונית, יהיו כרוכות ברוב של 66% מכלל הדיירים לכל הפחות.
בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין, כל דייר מחויב בתשלום דמי ועד הבית.
ניהול ועד בית – מה זה אומר בפועל?
האחריות המוטלת על כתפי ועד הבית כוללת דאגה לניהול הרכוש המשותף לכל חלקיו לרבות הגינות, המעלית, אם ישנה, חדר המדרגות, לובי הכניסה וכדומה. במקביל, על ועד הבית לנהל את גביית דמי הוועד מהדיירים, לאחר הערכת התקציב הנחוץ לקופת הוועד.
תחזוקת רכוש הבניין בידי הוועד כוללת ניהול קשרים מול כלל נותני השירותים הרלוונטיים לרבות חברת החשמל, חברת הגז, העיריה המקומית, מנקים, גננים, חברת מעליות, במקרה הצורך, וכל ספק שירותים רלוונטי אחר, בהתאם לצרכי הבניין. התשלום לנותני השירותים המסייעים בתחזוקה השוטפת של הבניין יהיה כלול בדמי הוועד השנתיים / חודשיים, אך במידה ויש צורך בשירות מיוחד, הדיירים יידרשו להוסיף על התשלום הקבוע עבור ההוצאה החריגה.
ראש ועד הבית – מי?
מי יישא בתפקיד החוקים של ועד הבית? בבניינים מסודרים המתנהלים בהתאם לתקנות הקבועות בחוק, התשובה תלויה בהחלטת הדיירים באסיפה השנתית הכללית. בבניינים מסודרים פחות, התשובה תלויה במתנדב התורן המתנדב לקחת את העול על שכמו, כאשר, במרבית המקרים, ניהול הוועד נותר בידיו של המתנדב האכפתי, שניהולו התקין של הבניין נוגע לליבו, לאורך שנים ארוכות. בבניינים בהם לא קיים מתנדב לתפקיד מרצונו הטוב, יושת התפקיד בכל שנה / שנתיים על שכן אחר, לרוב, על פי תורנות כזו או אחרת ובאילוץ מצד הדייר הנבחר.
במידה ולא קיימת תורנות מתאימה בין הדיירים בבניין ולא נמצא מתנדב שייטול על עצמו את המשימה, ניתן לקיים גורל שדיירי הבניין יהיו מחויבים לתוצאותיו, ובמסגרתו, ייבחר ועד הבית לתקופה של שנה לכל הפחות.