(אם אתם גרים בבניין משותף, אתם בוודאי מכירים את הנוהל: כל שנה בוחרים ועד בית, שאמור לנהל את ענייני הבניין והרכוש המשותף (הגינה המשותפת, החניות, המחסנים וכד'). איך התחיל כל הנושא של בחירת ועד לבניין, מהם חוקי ועד הבית ומה בעצם זה אומר, לבצע ניהול ועד בית כמו שצריך? במאמר זה תמצאו את התשובות לשאלות אלה ולעוד הרבה אחרות, ואין ספק שיהיה לכם קצת יותר סדר בראש.
איך הכל התחיל?
אם בוחנים את המצב במדינות שונות בעולם, מגלים כי המוסד הזה שנקרא "ועד בית" הוא לא מוסד נפוץ בארצות אחרות. כאן בישראל הוא החל לקרום עור וגידים בשנות החמישים של המאה שעברה, בתקופה בה החלו לבנות בארץ בניינים רבי קומות. מכיוון שאחד המאפיינים של אותה תקופה היה רוח סוציאליסטית ואווירה של "קיבוץ" – היה זה כמעט ברור מאליו שוועד שייבחר על ידי התושבים ינהל את ענייניו של כל בית משותף. הרעיון הושרש היטב בחברה הישראלית הצעירה, והוא מלווה אותנו עד היום – כנראה שמתוך אותה המחשבה. למרות זאת, כמעט כל מי שהתנדב פעם לתפקיד ניהול ועד הבית כנראה יגיד לכם, שמדובר בתפקיד שאינו זוכה להערכה הראויה לו, כזה אשר במקום לאחד ולקרב, גורם דווקא לסכסוכים ולריחוק בין השכנים.
האם הפונקציה של ניהול ועד בית מעוגנת בחוק?
בהחלט כן. בסעיף 65 לחוק המקרקעין כתוב, כי בכל בית משותף חייבת לפעול נציגות של דיירים לטובת ניהול העניינים הפרוצדורליים של הבית המשותף. על פי סעיף זה, הנציגות צריכה להיבחר ולפעול על פי תקנות הבית המשותף. על פי תקנות אלה, ניהול ועד בית יתבצע על ידי נציגות של בעלי הדירות במבנה, כאשר נציגות זאת חייבת לכלול לפחות דייר אחד. חובותיו של הוועד הן לדאוג לניהול ברור ומסודר של ענייני המבנה, להבטיח את תקינות הרכוש המשותף ולדאוג לתחזוקתו וכל זאת לטובת שמירה על שביעות רצון הדיירים ועל ערך הדירות.
איך בוחרים ועד בית?
בחירת הוועד צריכה להתבצע באמצעות הצבעת הדיירים. אם מדובר במבנה חדש, על פי החוק יש לבחור נציגות זמנית וזאת על פי תמיכה של לפחות 50% מבעלי הדירות. באסיפה הכללית שתתקיים במועד מאוחר יותר – ייבחר הוועד הקבוע.
באסיפה הכללית אשר מתקיימת על פי החוק פעם בשנה ועל פי הצורך, ייבחר ועד הבית הקבוע. באסיפה זו צריכים להשתתף לפחות 50% מבעלי הדירות במבנה, ומשמעות הדבר היא שהוועד אמור להתחלף מדי שנה (מה שלא תמיד קורה בפועל). מספר החברים בוועד צריך להיות בין אחד לחמישה, כאשר מספר זה צריך להיות מותאם למספר הדירות בבניין (כמובן שבבניין שיש בו שש דירות – אין צורך בוועד שמונה חמישה חברים…). במקרה שבו יש יותר מאדם אחד בוועד – צריך יהיה לבחור אחד מהם לתפקיד הגזבר.
יש שלוש דרכים עיקריות לבחור את מי שיבצע בפועל ניהול ועד בית:
מתנדבים
שכנים שאכפת להם מתנדבים לתפקיד הוועד ומקלים על כל שאר השכנים שלא רוצים לכהן בו. מתנדבים אלה נשארים בדרך כלל בתפקיד יותר משנה, אלא אם קורה משהו שגורם להם לרצות לצאת מהתמונה.
נציגות לפי קומות
אם אין מתנדבים לוועד, אפשר להגיע להחלטה שבכל שנה נציגים מקומה אחרת יהיו החברים בוועד.
הגרלה
אם אין מתנדבים ולא מגיעים להסכמה לבחור נציגות לוועד לפי קומות, אפשר לערוך הגרלה ומי שיוצא בה מכהן בתפקיד של ניהול הוועד לפחות למשך שנה.
אם הדיירים אינם מרוצים מהיישום או מחוסר היישום של חוקי ועד הבית, הם רשאים לכנס אסיפה שלא מן המניין ולהחליף את ההרכב הקיים.
אגב, על מנת להעביר החלטה בישיבת הוועד נדרש רוב רגיל, אולם בהחלטה שקשורה לשינוי בתקנון הבית המשותף, לשינויים במבנה עצמו כמו הוספת מעלית או השבחה של הבניין והדירות – נדרש רוב מיוחד של 66%.
מה תפקידיו של הוועד?
על הוועד מוטלת האחריות לדאוג לניהול של כל הרכוש המשותף בבניין, לרבות מעליות, גינות, חדרי הלובי וחדרי המדרגות ועוד. על מנת לעשות זאת, עליו לגבות דמי ועד מהדיירים, ואת זאת עושים הנציגים לאחר שהם יושבים ביחד ומעריכים מה צריך להיות התקציב החודשי או השנתי. כמובן שהסכום שבסופו של דבר ייגבה מהדיירים יהיה הסכום שאליו הגיעו חברי הוועד בתוספת רזרבות שתמיד חשוב שתהיינה – לחלק למספר הדיירים. המהדרין יחלקו את הסכום גם תוך התחשבות בגודל הדירה של כל דייר. אגב, תשלום דמי הוועד מחויב בחוק, על פי סעיף 58 לחוק המקרקעין.
חברי הוועד הם אלה שנמצאים בקשר עם נותני שירותים לטובת תחזוקה שוטפת של רכוש הדיירים המשותף, לרבות גננים, מנקים, חברת מעליות, חברת החשמל, העירייה, חברת הגז ועוד. תשלום הוועד כולל, כמובן, את התשלומים השוטפים לספקי השירותים הללו, אולם אם נדרש תיקון או שיפוץ מיוחד – יצטרכו הדיירים לשלם יותר. חשוב לדעת, שעל פי חוקי ועד בית, שנת הכספים בכל מה שקשור לתשלום לוועד תתחיל ביום בו נרשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים, ומסתיימת ב-31 בדצמבר של אותה שנה.
דיירים סרבנים
זה קורה בהרבה מאוד בניינים – דייר או שניים מסרבים לשלם את דמי ועד הבית או חלק מהם (הרבה פעמים אלה דיירים של קומת הקרקע שאינם מעוניינים לשלם על שימוש במעלית…). במקרה כזה מומלץ לחברי הוועד לשלוח מכתב רשמי לסרבנים ובמקביל לפנות לאגודה לתרבות הדיור באזור המגורים. נציג האגודה ישלח מכתב התראה לדיירים הסרבנים, ואם גם זה לא יעזור, אפשר יהיה לפתוח בהליכים משפטיים.
נסיים בתקווה עבור ניהול ועד תקין ויעיל, שמירה על חוקי ועד הבית ושכנות טובה בין כל הדיירים.